Giảđịnh nguồn cung đất đai, do đó lượng giao dịch vềđất đai là tương đối cốđịnh chỉ có ý nghĩa khi ta xem xét trên phạm vi chung của cả nền kinh tế. Đất đai có thểđược sử dụng cho nhiều mục tiêu khác nhau, được phân bổ cho nhiều ngành khác nhau. Đất có thể dùng để trồng trọt, bãi chăn thảđể chăn nuôi gia súc, để xây dựng nhà cửa, văn phòng, công xưởng hay làm đường xá. Có thể mức độ cần đến đất đai khác nhau song hầu như mọi ngành sản xuất đều cần đến đất đai, ít nhất để sử dụng nó như một mặt bằng cần cho quá trình sản xuất. Vì tổng quỹđất đai chung là cốđịnh nên khi đất được phân bổ cho một ngành nào đó nhiều lên thì điều đó cũng hàm nghĩa là đất được dành cho các ngành còn lại phải ít đi. Về dài hạn vẫn có thể thay đổi mục đích sử dụng của đất đai (ví dụ từđất trồng trọt biến thành đất xây dựng). Điều đó tương đương như sự di chuyển đất đai từ ngành nọ sang ngành kia. Trên thực tế, khi tiền thuê đất đai giữa các ngành là chênh lệch nhau, người ta có thể chuyển đất đai từ lĩnh vực chỉ thu được tiền thuê thấp đến cung ứng hay cho thuê ở lĩnh vực có tiền thuê cao. Lượng cung đất đai cho các ngành riêng biệt trong nền kinh tế, vì vậy, không phải là cốđịnh, ít nhất là trong dài hạn.
* Cân bằng ngắn hạn trên từng thị trường nhánh
Giả sử tổng quỹđất đai chung của cả nền kinh tế là QL. Đểđơn giản hóa, ta giảđịnh nền kinh tế chỉ bao gồm hai ngành sử dụng đất đai: nông nghiệp và xây dựng nhà cửa. Thoạt tiên, giả sử diện tích đất đai đang được sử dụng ở ngành nông nghiệp là QA1 và ở ngành xây dựng là QB1. Đương nhiên ta có QA1 + QB1 = QL. Trong ngắn hạn, lượng cung đất đai cho thuê dành cho mỗi ngành là cốđịnh và chúng bị ràng buộc bởi những hợp đồng thuê đất hiện có. Đường cung dịch vụđất đai ở mỗi ngành (SA1 và SB1) được thể hiện như những đường thẳng đứng tương ứng với các diện tích QA1 và QB1. Các đường cầu về thuê đất đai của hai ngành nói trên lần lượt là DA1 và DB1. Trên từng thị trường nhánh (thị trường dịch vụđất đai ở từng ngành) giao điểm giữa các đường cung và đường cầu về dịch vụđất đai của ngành sẽ xác định các điểm cân bằng ngắn hạn. Tùy theo trạng thái cung, cầu của từng ngành, giá thuê cân bằng ngắn hạn ở hai ngành có thể là bằng nhau song cũng có thể là khác nhau. Trên hình 9.7 , ta giảđịnh ở cả hai thị trường nhánh, giá thuê đất cân bằng ban đầu đều là R1.
* Cân bằng dài hạn: phân bổ lại quỹđất đai cho các mục tiêu sử dụng khác nhau (giữa các thị trường nhánh)
Bây giờ giảđịnh vì một lý do nào đó, cầu về thuê đất ở ngành xây dựng tăng lên (có thể do thu nhập chung của dân chúng tăng nên nhu cầu về thuê các căn hộ cũng tăng. Người ta cần những căn hộ rộng rãi hơn, có nhiều phòng hơn và tiện nghi hơn. Điều này sẽ khiến cho giá thuê các căn hộ tăng. Sự tăng giá của sản phẩm đầu ra, đến lượt mình, lại làm cho cầu về dịch vụđất đai xây dựng tăng). Đường cầu đất đai trên thị trường ngành sẽ dịch chuyển sang phải thành thành đường DB2. Trong ngắn hạn, do những ràng buộc về hợp đồng thuê đất còn có hiệu lực, lượng cung đất đai dành cho ngành xây dựng vẫn giữ nguyên ở mức SB1. Để thị trường cân bằng, giá thuê đất trong ngành xây dựng phải tăng lên thành R2. Trong ngắn hạn, giá thuê đất ở ngành xây dựng có thể cao hơn giá thuê đất ở ngành nông nghiệp (như trong ví dụ của chúng ta R2>R1) do cầu vềđất đai sử dụng trong ngành xây dựng tăng cao.
Sự khác biệt giữa các mức giá thuê đất ở hai ngành sẽ không thể duy trì được lâu dài. Do giá cho thuê đất trong ngành nông nghiệp thấp hơn so với giá cho thuê trong ngành xây dựng nên những người chủđất sẽ có khuynh hướng rút đất ra khỏi ngành nông nghiệp và chuyển nó sang cho thuê ở ngành xây dựng. Điều đó sẽ thực hiện được khi thời hạn hợp đồng thuê đất cũ hết và sự chênh lệch giá thuê vẫn còn. Kết quả là nguồn cung đất đai phân bổ cho ngành xây dựng tăng lên trong khi lượng đất còn lại được dành cung ứng cho ngành nông nghiệp giảm xuống. Do lượng cung dồi dào hơn, giá thuê đất trong ngành xây dựng sẽ giảm dần xuống. Ngược lại, ở ngành trồng trọt, sự sụt giảm trong nguồn cung khiến cho giá thuê đất của ngành tăng lên. Ở ngành xây dựng, giá thuê đất không còn là R2 mà bị tụt xuống; còn ở ngành trồng trọt, giá thuê đất lại nhích lên khỏi mức ban đầu R1. Sự khác biệt về giá thuê đất giữa hai ngành bị thu hẹp lại. Tuy nhiên, chừng nào sự khác biệt này vẫn tồn tại, chừng đó xu hướng phân bổ lại đất đai giữa hai ngành theo cách một phần đất bị rút ra khỏi ngành có giá thuê thấp hơn để bổ sung cho ngành có giá thuê cao hơn vẫn tiếp tục. Cuối cùng, quá trình trên sẽ chấm dứt khi một mức giá thuê mới thống nhất giữa hai ngành được xác lập. Với mức giá thuê đất ngang bằng nhau, những người chủ sở hữu đất không còn động cơđể “di chuyển” đất từ ngành nọ sang ngành kia. Lúc này, trạng thái cân bằng dài hạn trên thị trường đất đai mới được thiết lập. Ở hình 9.7 nói trên, trạng thái cân bằng dài hạn của thị trường đất đai phù hợp với những biến động phát sinh từ nhu cầu vềđất cho ngành xây dựng được xác lập khi số diện tích mới mà mỗi ngành nông nghiệp và xây dựng lần lượt thuê, sử dụng là QA2 và QB2 (lưu ý: QA2 + QB2 = QL). Tại kết cục phân bổ mới này, mức giá thuê ở hai ngành sẽ bằng nhau và bằng R3. Mức giá thuê này lớn hơn R1 song lại nhỏ hơn R2.
Tóm lại, chỉ khi giá thuê những mảnh đất có diện tích, chất lượng (độ màu mỡ, vị trí…) tương đương nhau ở những ngành khác nhau là bằng nhau, thị trường đất đai mới đạt đến điểm cân bằng dài hạn. Ởđiểm cân bằng này, sự phân bổđất đai cho những mục tiêu sử dụng khác nhau hay cho các ngành khác nhau mới ổn định cho đến khi lại có những “cú sốc” mới trên thị trường.
EmoticonEmoticon